8月二手房成交下降，市場(chǎng)需求不減

    根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月31日12時(shí)，杭州市二手房共成交862套，成交量較上月的882套減少20套，降幅為2.27%，同比2010年8月1693套減少831套，同比下降49.08%。

    杭州我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為：目前二手房基本趨向于買(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，年內(nèi)連續(xù)多次加息，投資型客戶基本消失，剛需客戶成為二手房市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。此前新盤(pán)的打折促銷，給二手房市場(chǎng)的交易確實(shí)帶來(lái)不少?zèng)_擊，讓很多買(mǎi)房人的觀望情緒變濃了。但新房降價(jià)的都是大戶型或者偏遠(yuǎn)的地區(qū)，對(duì)于主城區(qū)內(nèi)二手房市場(chǎng)基本上沒(méi)有什么影響。另外主城區(qū)二手房?jī)r(jià)未降的原因，是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格微漲推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的個(gè)人掛牌均價(jià)。特別是九月開(kāi)學(xué)之際，考慮到部分學(xué)校對(duì)于落戶、入住等時(shí)限的要求，學(xué)區(qū)房更是炙手可熱。因此，不少業(yè)內(nèi)人士分析：杭州二手房或?qū)⒂瓉?lái)“金九銀十”。

    買(mǎi)賣(mài)雙方仍處于博弈階段

    目前雖然有部分賣(mài)家頂不住壓力選擇降價(jià)出售，但更多的房主則堅(jiān)持挺價(jià)觀望，價(jià)格上不肯做絲毫松動(dòng)。盡管周邊區(qū)域中一二手房的倒掛現(xiàn)象比較明顯，但二手房的議價(jià)空間卻沒(méi)有完全打開(kāi)，買(mǎi)賣(mài)雙方還是處在等待觀望的博弈狀態(tài)。買(mǎi)方認(rèn)為隨著新房?jī)r(jià)格下跌，二手房遲早也會(huì)降價(jià)，所以遲遲不肯出手；賣(mài)方則依然維持著較高的心理預(yù)期，寧可轉(zhuǎn)售為租也不肯“賤價(jià)”出售。由于二手房市場(chǎng)受“個(gè)體化”影響很大，目前狀態(tài)下大多數(shù)房主并不急著出售手中的二手房，這種現(xiàn)象在城區(qū)內(nèi)二手房交易中尤其突出。相比之下，受降價(jià)風(fēng)潮沖擊較大的周邊區(qū)域次新房，賣(mài)家就有點(diǎn)坐不住了。因?yàn)楸仨毢椭苓叺男麻_(kāi)樓盤(pán)進(jìn)行價(jià)格比較，而且5年內(nèi)的次新房交易繳稅成本很高，從而導(dǎo)致次新房的議價(jià)空間也相應(yīng)抬高。

    看好“金九銀十”的帶動(dòng)效應(yīng)

    而眼下，又到一年“金九銀十”之際。雖然受限于樓市調(diào)控，“金九銀十”的成色已不如往年，但今年長(zhǎng)期處于觀望下的樓市“金九銀十”是否也即將到來(lái)？

    從六七月一手樓市來(lái)看，已經(jīng)有不少新開(kāi)樓盤(pán)低價(jià)入市，關(guān)注度也非常之高。由于積蓄的樓盤(pán)形成了較大的推盤(pán)壓力，不少首開(kāi)樓盤(pán)更多地傾向于較低定價(jià)快速走量的銷售策略，預(yù)定量和成交量都表現(xiàn)不錯(cuò)。但是從目前來(lái)看，這樣的樓盤(pán)較多位于城區(qū)近郊區(qū)域，開(kāi)盤(pán)量也有限，同時(shí)許多有開(kāi)盤(pán)計(jì)劃的樓盤(pán)也已推后了開(kāi)盤(pán)日期，推至“金九銀十”的可能性也非常大。因此，一手樓市的回暖上升，一定程度上也會(huì)帶動(dòng)二手房成交上漲，畢竟商品房普遍交付周期長(zhǎng)，且多位于城市周邊，而亟需購(gòu)房者仍寄希望一手樓盤(pán)的降價(jià)能帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格松動(dòng)，實(shí)現(xiàn)自己的購(gòu)房需求。

     “限購(gòu)”、“限貸”的政策頻出，很大程度上限制了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，但需求仍然旺盛，在中心城區(qū)二手房房?jī)r(jià)居高的同時(shí)，更多購(gòu)房者選擇持幣觀望，或向周邊城區(qū)的低價(jià)樓盤(pán)轉(zhuǎn)移。而作為二手房房東來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者的這種反應(yīng)促使部分房東重新審視目前所持樓盤(pán)的定位及定價(jià)。隨著近期中低價(jià)位、中小戶型的普通商品住宅供應(yīng)量增加，新房、二手房的價(jià)格進(jìn)入平穩(wěn)甚至是下降通道，自住型購(gòu)房的成交將有所增加。同時(shí)，個(gè)稅起征點(diǎn)的提高，也緩解購(gòu)房貸款的月供還款壓力。因此，今年的二手房“金九銀十”或可期待。